Deutschland
Deutschland Hypothekenrechner
Sie kaufen eine Immobilie und wollen die monatliche Belastung kennen?
Tilgungsplan
| Jahr | Kapital | Zinsen | Saldo |
|---|---|---|---|
| 2026 | €4,839.68 | €13,400.99 | €295,160.32 |
| 2027 | €5,062.01 | €13,178.66 | €290,098.31 |
| 2028 | €5,294.56 | €12,946.11 | €284,803.74 |
| 2029 | €5,537.79 | €12,702.88 | €279,265.95 |
| 2030 | €5,792.20 | €12,448.47 | €273,473.75 |
| 2031 | €6,058.29 | €12,182.38 | €267,415.46 |
| 2032 | €6,336.61 | €11,904.06 | €261,078.85 |
| 2033 | €6,627.71 | €11,612.96 | €254,451.14 |
| 2034 | €6,932.19 | €11,308.48 | €247,518.95 |
| 2035 | €7,250.65 | €10,990.02 | €240,268.30 |
| 2036 | €7,583.74 | €10,656.93 | €232,684.56 |
| 2037 | €7,932.14 | €10,308.53 | €224,752.42 |
| Gesamt | €300,000.00 | €247,220.13 | €0.00 |
Zinsen werden monatlich kapitalisiert. Die Zahlen sind Schätzungen und dienen nur zur Orientierung.
Dieser Rechner schätzt die Rate einer Tilgungshypothek und zeigt, wie viel Zinsen über die gesamte Laufzeit anfallen. Geben Sie den aufgenommenen Betrag ein (Kaufpreis abzüglich Eigenkapital), dazu den Zinssatz und die Laufzeit in Jahren. Das Ergebnis nennt die monatliche Rate und die Zinsen über die Jahre gerechnet. Da die zugrunde liegende Rechnung von der Währung unabhängig ist, legt die Wahl des Landes nur die Formatierung fest. Nutzen Sie den Rechner, um ein Angebot zu prüfen oder eine Laufzeit von 25 Jahren gegen eine von 30 Jahren zu stellen.
So funktioniert es
- Eine Tilgungshypothek zahlt sich über gleichbleibende Monatsraten selbst ab, sodass der Restbetrag mit der letzten Rate genau bei null liegt.
- Jede Rate deckt zuerst die Zinsen des Monats, der Rest verringert den geschuldeten Kapitalbetrag.
- Weil die Schuld anfangs am größten ist, sind die ersten Jahre zinslastig, während die letzten Jahre das Kapital schnell abbauen.
- Genau diese Reihenfolge erklärt, warum eine Sondertilgung in den frühen Jahren deutlich mehr Zinsen spart als eine späte.
- Die gesamten Zinsen ergeben sich, wenn man alle geplanten Raten aufsummiert und den ursprünglich geliehenen Betrag abzieht.
M = P x r / (1 - (1 + r)^-n)
P ist der geliehene Betrag, r der Monatszins (Jahreszins geteilt durch zwölf) und n die Zahl der Monatsraten (Jahre mal zwölf). Die Formel setzt eine gleichbleibende Rate M so an, dass der Restbetrag, der durch Zinsen wächst und durch jede Rate schrumpft, bei Rate n genau null erreicht. M mal n minus P ergibt die Zinsen über die Laufzeit.
- P
- Geliehener Betrag, also Kaufpreis abzüglich Eigenkapital
- r
- Monatszins, der Jahreszins geteilt durch 12
- n
- Zahl der Monatsraten, die Laufzeit in Jahren mal 12
- M
- Die gleichbleibende monatliche Rate aus Zins und Tilgung
Typische Formen einer Hypothek
| Übliche Tilgungslaufzeit | 25 Jahre | 30 und 35 Jahre werden zunehmend genutzt, um die Rate zu senken |
| Eigenkapital beim ersten Kauf | 5 bis 10 % | mehr Eigenkapital bringt meist ein günstigeres Zinsband |
| Beleihung für die besten Sätze | 60 % oder darunter | 60.000 auf eine Immobilie von 100.000 geliehen |
| Belastungsprüfung vieler Banken | Satz plus etwa 1 % | geprüft wird, ob Sie auch eine höhere Rate tragen könnten |
Rechenbeispiel
Eine Hypothek über 200.000 zu 4,5 % über 25 Jahre kostet rund 1.111 im Monat. Über die vollen 25 Jahre summiert sich das auf etwa 333.000 an Rückzahlung, davon sind also rund 133.000 Zinsen. Senken Sie den Satz auf 3,5 %, fallen sowohl die Monatsrate als auch die Zinsen spürbar.
Wichtige Fakten
- Bei einer Tilgungshypothek ist der Restbetrag so angelegt, dass er mit der allerletzten Rate null erreicht.
- Sinkt der Satz um einen Prozentpunkt bei 200.000 über 25 Jahre, fällt die Monatsrate um rund 50.
- Streckt man 200.000 zu 4,5 % von 25 auf 35 Jahre, sinkt die Rate um etwa 165, doch die Zinsen steigen um rund 64.000.
- Der Zinsanteil jeder Rate ist am Anfang am höchsten und am Ende am kleinsten, beim Tilgungsanteil ist es umgekehrt.
Tipps
- Rechnen Sie 25 und 30 Jahre nebeneinander, bevor Sie sich festlegen; die kürzere Laufzeit belastet monatlich mehr, spart aber über die Jahre kräftig.
- Mehr Eigenkapital senkt die Beleihung, was oft ein günstigeres Zinsband bringt und zugleich die Schuld verkleinert.
- Tilgen Sie in den ersten Jahren zusätzlich, wenn Ihr Vertrag es erlaubt, denn dann ist die Schuld und damit der Zins am größten.
- Rechnen Sie vor dem Ende einer Bindung mit dem Anschlusszins nach, damit ein Sprung in der Monatsrate Sie nicht überrascht.
Gleiches Darlehen von 200.000 zu 4,5 %, verschiedene Laufzeiten
| Laufzeit | Monatsrate | Zinsen gesamt | Rückzahlung gesamt |
|---|---|---|---|
| 20 Jahre | 1.265 | 103.672 | 303.672 |
| 25 Jahre | 1.112 | 133.498 | 333.498 |
| 30 Jahre | 1.013 | 164.813 | 364.813 |
| 35 Jahre | 947 | 197.534 | 397.534 |
Häufige Fragen
Ist das eine Tilgungshypothek oder ein endfälliges Darlehen?+
Eine Tilgungshypothek. Jede Rate begleicht die Zinsen und tilgt zugleich einen Teil des Kapitals. Ein endfälliges Darlehen hält den Restbetrag konstant und kostet monatlich weniger, lässt aber die volle Schuld am Ende offen.
Sind Gebühren und Versicherungen enthalten?+
Nein. Berechnet wird nur die reine Rate aus Zins und Tilgung. Bearbeitungs- und Produktgebühren, Bewertungskosten und die Gebäudeversicherung kommen obendrauf und fallen je nach Anbieter unterschiedlich aus.
Was geschieht nach dem Ende meiner Zinsbindung?+
Der Rechner nimmt einen einzigen Satz für die ganze Laufzeit an. Bei einem Darlehen mit anschließender Anpassung berechnet sich die Rate neu, sobald der Zins sich bewegt, also rechnen Sie mit dem neuen Satz erneut.
Sollte ich eine kürzere Laufzeit wählen?+
Eine kürzere Laufzeit erhöht die Monatsrate, senkt aber die Gesamtzinsen deutlich, weil die Schuld weniger Jahre offen bleibt. Wägen Sie die höhere Belastung gegen die Ersparnis über die Jahre ab.
Things to watch
- Dies ist eine allgemeine Information und keine Finanzberatung; Bank oder Berater nennen Ihren tatsächlichen Satz und Ihre Konditionen.
- Das Ergebnis hält den Zins über die ganze Laufzeit konstant, ein Wechsel auf einen höheren variablen Satz kostet also mehr als angezeigt.
- Bearbeitungsgebühren, Bewertungskosten und die Gebäudeversicherung sind nicht enthalten und können über eine Zinsperiode mehrere Tausend ausmachen.
Zuletzt aktualisiert: 2026-01-01
Dies ist eine Schätzung zur allgemeinen Orientierung und keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Werte können sich ändern und individuelle Umstände sind unterschiedlich. Prüfen Sie vor Entscheidungen stets eine offizielle Quelle.
- Dies ist eine allgemeine Information und keine Finanzberatung.
- Ohne Gebühren, Versicherungen und etwaige Zinsänderungen nach einer anfänglichen Bindung.
- Angenommen werden ein gleichbleibender Zinssatz sowie keine Sondertilgungen oder Ratenpausen.
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